1. Frais : Qu’entend-on par frais d’achat ? Quel montant dois-je budgétiser ?

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Lors d’une acquisition immobilière, vous devez tenir compte notamment des trois postes suivants pour calculer votre prix tous frais compris :

La TVA (actuellement de 17% ou 3%) :

La TVA s’applique uniquement sur le coût des constructions.

Il y a aujourd’hui deux taux de TVA en application au Grand-Duché du Luxembourg :

  • 17% si l’entité est utilisée à des fins professionnelles ou comme habitation secondaire ;
  • 3% si l’entité est utilisée comme habitation principale par le propriétaire lui-même pour une durée minimale de 2 ans.

Frais de notaire :

Les frais de notaire sont calculés sur base de barèmes établis par l’Etat luxembourgeois. Le notaire se fera un plaisir de vous en communiquer le montant sur simple demande.

Droits d’enregistrement :

Au Grand-Duché de Luxembourg, les droits dus sur l’achat d’un immeuble s’élèvent à 7% (droit d’enregistrement proportionnel de 6% + droit de transcription de 1%) sur la valeur de l’immeuble.

Cependant, le montant des droits d’enregistrement peut varier en fonction de plusieurs critères :

  • L’acquéreur domicilié au Luxembourg et prévoyant d’habiter lui-même son acquisition bénéficie d’un enregistrement au taux forfaitaire de 100,00 € si les droits d’enregistrement, à savoir 7% calculés sur le montant du terrain et des constructions éventuellement réalisées, ne dépassent pas le crédit d’impôt (l’abattement) de 20.000,00 € accordé par personne.
  • L’acquéreur non domicilié au Luxembourg et prévoyant d’habiter lui-même son acquisition devra avancer les droits d’enregistrement calculés comme ci-dessus mais pourra les récupérer par la suite par envoi au notaire d’un certificat de résidence prouvant qu’il s’est effectivement domicilié dans le bien qu’il vient d’acquérir.
  • L’acquéreur déclarant dans l’acte de vente qu’il achète l’immeuble en vue d’une cession à court terme a droit à la restitution partielle des droits d’enregistrement. En effet, en cas de revente, le droit d’enregistrement initial de 6% passe à 7,2% (par rajout d’une surtaxe de 1,2%). Le droit de transcription demeure inchangé à 1%. Les droits d’enregistrement dus sur l’achat d’un immeuble s’élèvent donc, en cas de revente, à 8,2% (droit d’enregistrement proportionnel de 7,2% + droit de transcription de 1%). Par contre, le montant de la restitution s’élève à 6% lorsque l’acte de revente est enregistré dans un délai de deux ans de la première vente et à 4,8% lorsque l’acte de revente est enregistré dans un délai supérieur à deux ans et inférieur à quatre ans de la première vente.

Raccordements :

Il faut également tenir compte des frais de raccordements aux différentes compagnies distributrices d’électricité, eau, télévision, etc.

À titre d’information, ces frais de raccordement s’élèvent à +/- 2.000 € HTVA par entité. Il s’agit d’une estimation non-contractuelle basée sur nos précédents projets et qui peut évoluer en fonction des prix du marché.

2. Adaptations des plans : Quels sont les aménagements intérieurs prévus dans le contrat d’achat ? Est-ce possible de prévoir d’autres aménagements ?

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Le grand avantage d’un achat en état futur d’achèvement est de pouvoir adapter votre aménagement intérieur selon vos besoins, sous réserve, bien entendu, des possibilités techniques et administratives.

Agrandir une salle de bains pour accueillir une baignoire, diminuer la taille d’un débarras afin de gagner de la place pour le séjour sont autant de possibilités qui vous sont offertes lorsque vous achetez sur plan.

Notre prix de vente comprend tout un ensemble parfaitement décrit dans le cahier des charges qui vous sera remis par notre conseiller. Sont notamment prévus un forfait pour un module sanitaire complet, les installations électriques, le chauffage, le carrelage et les portes, tel que définis dans le cahier des charges. Les installations électriques et les corps de chauffe seront placés en accord avec l’acquéreur.

Les meubles et les cuisines apparaissant sur les plans sont indiqués à titre informatif et ne sont pas inclus dans le prix de vente.

3. Disponibilité : Quand est-ce que mon bien sera disponible ?

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Les constructions de la résidence « Les Jardins de Heinerscheid, 58 » seront entamées dès obtention de 60% de préventes.

Les appartements seront disponibles au plus tard 280 jours ouvrables après le début des constructions.

4. Prix : Le prix est-il ferme et définitif ? Faut-il prévoir des suppléments ?

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Le prix de vente mentionné dans l’acte de vente est ferme et définitif.

En cas de demande par l’acquéreur de modifications et/ou suppléments après la signature du contrat de vente, celui-ci recevra un devis pour accord avant l’exécution des travaux qu’il souhaite réaliser.

5. Parking : Combien d’emplacements de parking sont compris dans le prix de vente ?

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Le prix de vente des appartements comprend :

  • 1 parking intérieur simple pour les appartements 2 chambres à coucher.
  • 1 parking intérieur double et 1 cave pour les appartements-duplex 3 chambres à coucher.

Des emplacements de parking intérieurs simples, un box et des caves supplémentaires sont proposés en option.

6. Modalités et échelle de paiement : Quelles sont les grandes étapes administratives et financières lors de l’acquisition de votre appartement ?

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  • Etape 1 : Signature du contrat de réservation
    À la signature du contrat de réservation, un acompte de 2% sur le prix de vente hors frais sera versé sur le compte du notaire et y restera bloqué jusqu’à l’acte de vente.
  • Etape 2 : Signature de l’acte de vente
    Sur invitation du promoteur ou du notaire, l’acte de vente sera signé chez le notaire. À ce moment-là, les quotités de terrain et les parties de la construction déjà réalisées seront à payer ainsi que les frais qui y sont associés (droits d’enregistrement, TVA et honoraires du notaire), déduction faite de l’acompte versé lors du contrat de réservation.
  • Etape 3 : Au fur et à mesure de l’avancement du chantier, les tranches de construction devront être versées selon l’échelle de paiement suivante :
    • 10 % à l’achèvement des fondations et de la dalle de sol ;
    • 10 % à l’achèvement de la dalle sur cave ;
    • 10 % à l’achèvement de la dalle sur rez-de-chaussée ;
    • 10  % à l’achèvement de la dalle sur premier étage ;
    • 10 % à l’achèvement de la dalle sur deuxième étage ;
    • 10 % lors des travaux de toiture ;
    • 10 % lors des travaux de menuiserie extérieure ;
    • 10% lors des travaux de plafonnage ;
    • 10% à l’achèvement des chapes ;
    • 5 % lors des travaux de menuiserie intérieure ;
    • 5 % lors de la réception provisoire ;

7. Garantie : Est-ce que je recevrai mon bien dans le délai, au prix convenu et conforme au cahier des charges ?

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La protection de l’acheteur est totale. Une garantie d’achèvement équivalente à 100% de la valeur de l’immeuble vendu est fournie par une banque de la place luxembourgeoise. Celle-ci vous garantit que le bâtiment, quoi qu’il advienne, sera construit dans les délais et selon le cahier des charges établi. Au moment de la signature de l’acte, une preuve de dépôt de garantie est fournie à l’acquéreur par le constructeur. Cette garantie est libérée lors de la réception. Elle couvre la totalité des travaux.

Tout dépassement du délai entraînerait de lourdes pénalités pour l’entrepreneur. Le prix convenu est irrévocable et l’ensemble des travaux est précisément défini dans le cahier des charges annexé au contrat de réservation et à l’acte de base.

Une réception provisoire est organisée à la fin du chantier et une réception définitive un an après la livraison afin de corriger tout défaut de construction. Tant que tout n’est pas parfait, une somme est bloquée en prévision (garantie bancaire).

Sachez également qu’il y a une garantie décennale couvrant les éventuels problèmes de stabilité du bâtiment survenant dans les 10 ans après la construction.

8. Frais de copropriété : Quels sont les frais de la copropriété ? De quoi sont-ils composés ? A combien s’élèvent-ils ?

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Les charges de copropriété comprennent notamment les dépenses suivantes:

  • L’entretien des parties communes et des abords ainsi que le déneigement ;
  • Les petits travaux de maintenance ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Chauffage, électricité, eau des parties communes ;
  • L’entretien et les frais de fonctionnement de l’ascenseur ;
  • Les taxes communales ;
  • L’assurance incendie de l’immeuble ;
  • Les gros travaux éventuellement budgétisés par l’Assemblée Générale ;
  • Les frais bancaires ;
  • Eventuellement, la participation au fonds de réserve (l’établissement du fonds de réserve sera décidé ensemble par la copropriété) ;
  • Les frais divers.

Dans l’acte de base de l’immeuble, des quotités appelées millièmes sont fixées définitivement pour chacun des appartements, caves et emplacements de parking. Ce travail est réalisé par l’administration du cadastre et de la topographie.

Chaque mois, une provision de charges de copropriété vous sera demandée en fonction des millièmes de votre bien (incluant la cave et le(s) emplacement(s) de parking). Cette provision est régularisée en fin d’année en fonction de vos dépenses réelles. De plus, une somme de réserve (le fonds de réserve) peut être constituée en prévision de dépenses futures plus importantes.

Hormis les honoraires du syndic, il s’agit de frais que tout propriétaire d’immeuble individuel paie normalement. La différence est qu’ici ils sont engagés en commun pour ensuite être re-divisés au prorata de chacun des copropriétaires. Tout cela est précisément organisé par l’acte de base de la copropriété où vous trouverez toutes les informations nécessaires.

Nous vous communiquons ci-après une estimation des différents frais mensuels de la copropriété (hors consommations individuelles d’électricité, de chauffage et télécommunications) pour un appartement de 90 m². N’oubliez pas qu’il s’agit d’une estimation et que chaque cas est différent et dépend fortement de la gestion de la copropriété.

Estimation des frais courants pour un appartement de 90 m² :

Assurance 16,00 €/mois
Frais de gérance 34,00 €/mois
Travaux et frais divers 16,00 €/mois
Ascenseur 12,00 €/mois
Nettoyage 10,00 €/mois
Electricité/eau/taxe 66,00 €/mois
Jardinage 1,00 €/mois
Déneigement 7,00 €/mois
Total 162,00 €/mois

9. Bruit : Un immeuble à appartements n’est-il pas trop bruyant ?

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L’isolation phonique d’un immeuble dépend, d’une part, de la qualité des matériaux et des techniques mises en œuvre et d’autre part, de la bonne organisation des pièces.

Nous sommes particulièrement attentifs à l’isolation phonique dans nos résidences. C’est pourquoi, nous avons conçu l’immeuble avec des doubles murs de séparation entre entités et des chapes flottantes. Vous trouverez la description complète de tous ces éléments dans notre cahier de charges.

Aussi, l’ascenseur et les coursives, qui sont des communs extérieurs, minimisent efficacement les nuisances sonores et de résonance liées au déplacement des voisins et des visiteurs.

Dans un immeuble bien conçu et bien construit, le risque de nuisance sonore est limité. Tenez toutefois compte du fait qu’il s’agit d’un immeuble commun et non d’une maison isolée !

10. Vie en copropriété : Y a-t-il des règles de vie à respecter dans une vie en copropriété ?

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En effet, vivre dans une copropriété requiert, d’une part, le respect du règlement de copropriété en vigueur et, d’autre part, une vie « en bon père de famille » comme dans une habitation individuelle.

11. Syndic de copropriété : Qui assurera le bon fonctionnement de la copropriété ?

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Chaque copropriété est gérée par un syndic de copropriété professionnel. Jusqu’à la première assemblée générale, organisée dès la fin du chantier, Pierre & Nature assumera ce travail. Lors de la première assemblée générale, à laquelle tous les copropriétaires sont conviés, un vote est organisé afin d’élire le syndic définitif. Préalablement à cette assemblée générale, chaque propriétaire est invité, s’il le souhaite, à présenter un ou plusieurs syndic(s) de son choix.

12. Investissement : Est-ce un investissement financièrement solide ?

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Deux facteurs sont déterminants pour un bon investissement :

  • La qualité de la construction
  • La localisation du projet

Un immeuble de qualité et bien situé représente une valeur sûre !

En ce qui concerne la qualité de construction, le cahier des charges témoigne de la qualité des matériaux de construction prévus. Le choix d’un entrepreneur expérimenté et réputé ainsi que des bureaux d’architecture et de stabilité d’excellente réputation sont également gage de cette qualité.     

Concernant la localisation, la résidence « Les Jardins de Heinerscheid, 58 » est située en plein centre du village de Heinerscheid, prisé pour ses connexions directes vers Luxembourg-Ville, la Belgique et l’Allemagne.

Les candidats locataires privilégient toujours les projets bien situés et consentent à payer un loyer plus élevé lorsque c’est le cas. En cas de revente, le propriétaire trouve rapidement acquéreur. En effet, les beaux emplacements sont rares et toujours recherchés !

13. Communs extérieurs : Pourquoi les communs sont-ils prévus à l’extérieur ?

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Pierre & Nature est en recherche permanente d’une diminution du « coût d’utilisation » des biens qu’elle conçoit.

Les espaces communs intérieurs des immeubles sont autant de volumes bruyants à chauffer et à entretenir alors qu’ils ne sont que des lieux de passage. En prévoyant des communs extérieurs, une économie réelle dans les frais de fonctionnement de l’immeuble est toujours constatée.

De plus, les coursives extérieures apportent un grand confort aux habitants en minimisant les nuisances liées au bruit et à la résonance lors des circulations dans les parties communes.

14. Notaire : Puis-je choisir mon notaire ?

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Un notaire est désigné par le promoteur et les actes de vente sont signés chez lui. C’est lui qui rédige, entre autres, l’acte de base, le règlement de copropriété, les contrats de réservation et les actes de vente. C’est également lui qui vous remettra le jour de l’acte la garantie d’achèvement délivrée par la banque. Il est à votre entière disposition pour vous fournir toutes les informations supplémentaires que vous souhaiteriez obtenir car il connait parfaitement le dossier.

En outre, vous êtes totalement libre, sans frais supplémentaires, de choisir votre propre notaire pour vous assister et vous conseiller dans votre achat.

15. Location de mon appartement : Quels sont les contraintes si je veux proposer mon bien à la location ?

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Votre locataire sera tenu de respecter intégralement l’acte de base et le règlement de copropriété. Le propriétaire reste seul responsable vis-à-vis de la copropriété du paiement des charges mais, bien entendu, l’usage veut qu’il répercute la majorité de ces charges sur son locataire. Notamment, le propriétaire payera ses quotités dans l’assurance incendie, le précompte immobilier, une éventuelle quote-part dans le fonds de réserve, etc.

16. Assurance habitation : Dois-je assurer l’appartement que j’achète ?

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Dès l’ouverture du chantier, le promoteur a contracté une assurance habitation qui couvre notamment les dégâts d’incendie. À la première assemblée générale, ce contrat est transféré à la copropriété. Votre immeuble est donc en permanence assuré et il n’y a pas lieu de souscrire à une assurance supplémentaire pour le contenant. Par contre, chaque copropriétaire devra assurer et son contenu et les éventuelles majorations du contenant (par exemple, lorsqu’il a apporté des travaux d’amélioration à son bien) ainsi que, s’il le souhaite, d’autres options telles que les risques liés au vol.

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